近半年来，房地产调控保捏高压，限地价、限房价、竞自捏、竞配建的地皮出让方式越来越普通地出现各个城市。
湖南长沙数月前出台《对于进一步推动新建商品住宅全装修竖立的见知》，其《实施细目》也于近日发布，明确“限房价、竞地价”地块等刚需房源款式的装修价钱携带上限，现阶段不跨越2500元／平方米。
问题也随之而来——算精装修面积的时间，到底算不算公摊面积？
提到公摊面积，险些每个购房者都有一肚子的衔恨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米傍边的房！
开发商会告诉你：购买的商品房销售面积（建筑面积）＝套内建筑面积＋分担的共有建筑面积（“公摊面积”）！
但据库叔了解，海外上基本都是按套内建筑面积致使使用面积（套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得）来计价的。
如斯看来，公摊面积并鉴别理，也不相宜海外惯例。那么这种作念法到底是怎样产生的？又如何取得平凡的执行？以后还能够取消吗？
1、“史上最牛公摊”，唯有不到一半面积能住！
建筑面积，包括房屋的使用面积（或称可用面积）、墙体和柱体的占大地积、楼梯走谈面积，以过甚他公摊面积。
“公摊”的内容，包括以下两大部分：
第一部分包括：电梯井、管谈井、楼梯间、垃圾谈、变电室、拓荒间、群众门厅、过谈、地下室、值班警卫室等，以及为整幢劳动的群众用房和经管用房的建筑面积等；
第二部分包括：楼宇（套）与群众空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
对普通的购房者来说，光是弄显明这些主见照旧够头大的，更别提我方动手测量了。这个复杂的“公摊面积”，于是形成了多样各种的问题。
比如，物业经管通盘的用度本应面向室里面分，但物业费却是按建筑面积收的。要是说这尚可接受的话，供暖费也按建筑面积磋商实在匪夷所想，因为公摊面积里基本莫得供暖拓荒。
公摊面积里不存在的劳动也要收费，如斯看来，彰着房地产开发商在其中成心可图。
更有甚者，会选拔作念大公摊面积——部分开发商以公摊面积为器具，对购房者进行讹诈，诈骗格式合同条件误导购房者，一些小区致使连孤立使用的地下室、车棚、车库，为多幢劳动的警卫室、经管用房，四肢东谈主防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国度法律明文规则这些不算公摊。
开发商这样非法的情况，再怎样发愤，业主好赖还不错维权。然而，由于适度面前国度并莫得明确规则公摊所有（公摊面积在建筑面积中所占比例）的盘曲限，因此在“正当合规”的条件下，开发商不错将公摊面积一再作念大，一些案例中的公摊所有简直“丧心病狂”。
比如，笔据新华网2010年4月6日报谈（而后该事还被央视《焦点访谈》曝光过），那时山东高密市一处名为“贵客首府”的楼盘，公摊所有跨越52％，被戏称为“史上最牛”的公摊面积！
2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”，曝光“最牛公摊面积”事件。开发商事前得意公摊不跨越30％，过后却高达52％，二百多户维权黯然的业主欲哭无泪。
那时一份由当地多部门辘集验收的文献就贴在贵客首府一楼大堂内，文献炫耀该楼盘从3层到20层，公摊所有达52．35％！
濒临业主维权，贵客首府的责任主谈主员十分硬气：“法律对于公摊上限莫得规则”，“你们一百年都退不了房”！
天然，这个案例可能比拟极点，普通公摊所有不会跨越30％，但30％以内的就莫得问题吗？或许唯有开发商知谈。
2、公摊作念法如何能在内地泼辣滋长？
那么，公摊面积这个“巨坑”，到底是谁最早想出来的？
我国房地产商场如今十分火热、蔚为壮不雅。不外，中国内地始终处于福利分房期间，从1998年干与商品房期间于今也不外20年，不可能是公摊面积的发明者。
有东谈主说“公摊面积”源自香港，这个可能性倒是很大。内地房地产的诸多轨制都是来自香港，比如：
地皮招拍挂是1987年深圳从香港学过来，然后延迟到宇宙各地的；
1994年内地推论的预售制则脱胎自香港的卖楼花，而卖楼花是于1954年首创
当年香港的开发商卖房时如实是按建筑面积进行计价的，直到前几年才取消
自2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在倾销二手住宅时要先行提供物业单元的实用面积信息，然后才可有选拔性地提供筹商的建筑面积数据。同庚4月29日《一手住宅物业销售条例》认确切施，新规扩展至一手新盘，若代理违纪，最严重会被肃除派司。香港房屋销售由此告别“建筑面积”期间。（注：香港的“实用面积”，额外于内地的套内建筑面积。）
天然，香港率先是如何运行按建筑面积销售，咱们不知所以。咱们所怜惜的是，内地在引进这套作念法后的演化经由。
从1978年结果福利分房，到1998年认真开启商品房期间，中间的20年，“商品房”这种步地在商场中出现并发育起来。内地房地产商很可能等于在这一周期内引进香港的“建筑面积”作念法并“瓦解光大”。
房地产商场悄然发生巨变的同期，策略层面应酬这种变化的训导和设施却十分短少。比如对于“建筑面积”，政府能作念的，更多的是针对房地产商场上照旧形成的景色，通过制定相应策略规则加以模范。
事实上，直到今天，对于“公摊面积”都无法律和行政法则加以拘谨，现行国度圭臬中致使还莫得“公摊建筑面积”和“公摊所有”这两个术语，唯有住建部，包括其前身竖立部（2008年国务院机构更动决议中将竖立部改为住建部）的行政礼貌和所在政府的部门文献作念出了原则性的规则。
面前该畛域可适用的主要规则有：竖立部1995年颁布的《商品房销售面积磋商及公用建筑面积分担法则》（建房1995【517】号）、2002年颁布的《对于房屋建筑面积磋商与房屋权属登记相关问题的见知》。而2000年8月1日实施的《房产测量模范》GB／T 17986．1－2000（以下简称《测量模范》）国度圭臬中，则初度出现了“共有建筑面积”这个术语。
2000年《房产测量模范》《测量模范》第8．1．5条规则：“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。”附录B3“共有建筑面积分担”一节中，又翔实规则了共有建筑面积的内容、磋商设施和分担设施。
天然《测量模范》莫得明确指出分担后的共有建筑面积等于“公摊建筑面积”，但在商品住宅的往来和确权实践中已取得平凡的使用。经过房管部门确权的房产证上就已表明公摊建筑面积的数量，通盘开发单元的购房合同上也明确登记了所售套房的套内建筑面积和公摊建筑面积。（注：基于此，本文将“分担后的共有建筑面积”、“公摊建筑面积”、“公摊面积”视为归拢主见。）
除此之外，所在也有筹商规则出台。以北京市为例，北京市国土资源和房屋经管局2000年9月颁布了《北京市商品房房销售面积磋商及公用建筑面积分担暂行规则》，2002年12月又下发《对于商品房销售面积磋商及公用建筑面积分担相关问题的见知》等。
但这些规则中在专科东谈主士看来确有值得计议之处：
第一，《测量模范》中规则的套表里墙（外扩山墙）、地下室拓荒用房、室外大地上拓荒用房、设在屋顶为多幢劳动的拓荒用房、外墙壁保温隔热层等款式，其实并不应该计入公摊面积。
除外墙（包括山墙）为例，它是围成建筑空间的必要条件，不成单独分割出来“公摊”。
第二，《测量模范》附录B第B3．3条规则，住宅楼以幢为单元进行共有建筑面积分担。这样作念不公谈。
以单元式住宅为例，要是楼幢由不同建筑面积、不同层数的单元组合，那么每个单元的共有建筑面积是不调换的。彰着，让不同大单元一都分担楼幢的共有建筑面积是不公谈的。
第三，由于公摊建筑面积由共有建筑面积按比例分担而来，唯有保证了共有建筑面积磋商的准确性，才智保证公摊面积磋商的准确性。然而，共有建筑面积磋商规则只出现在《测量模范》中，但《联想模范》里却莫得相应内容。
注：《住宅联想模范》（住建部），由1985年发布的《住宅建筑联想模范》编削而来，已发布多个版块，最新版块为2013年版，以下简称《联想模范》。
因此，在施工图纸报批和实施的全经由中，无论是联想东谈主员，照旧所波及到的政府部门和相关单元，都不是零散了了共有建筑面积是怎样磋商的，只可等候房产测绘经管部门的最终磋商遵循。也等于说，屋子盖出来之后，才智测出“公摊面积”是些许。
于是就出现了大宗“贵客首府”式景色——
《高密市天正房产测绘有限公司对于贵客首府详尽楼臆想面积的说明》炫耀，楼盘3层到20层，房屋的公摊所有达48．63％；贴在一楼大堂内的由当地多部门辘集验收的文献上，3层到20层，公摊所有则是52．35％。48．63％的数据来自图纸的预磋商，52．35％的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘。
如实有凭有据，怎样投诉？！
3、有的所在开倒车，唯有重庆收效了
通过以上梳理，咱们照旧得知，如今的“公摊面积”景色之是以会激勉这样多矛盾，骨子上是法律法则短少知道的界定，购房者投诉无门，给了部分自利自为的开发商以可乘之机“打擦边球”。
早在多年前，法律界就有不少声息以为公摊面积的诸多争议照旧严重影响了《物权法》的灵验实施。那时不少所在也纷繁出台建议和规则，要求以套内面积磋商，取消“公摊面积”：
＊2007年10月1日《物权法》实施本日，广州市在宇宙率先公示极度套的测绘办法《对于建（构）筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的见知（征求意见稿）》，公开征求市民气见，提议小区共有建筑面积不再分担到户，即取消了那时房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买房只看套内面积。
＊2008年1月的政协甘肃十届一次会议上，中国民主同盟甘肃省委员会也在提案中建议，现存房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋建筑面积测量交给业主托付测量。
＊2008年11月18日，北京市东谈主民政府第17次常务会议审议通过《北京市东谈主民政府对于修改〈北京市城市房地产转让经管办法〉的决定》，加多一条四肢第二十一条：“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车库（位）转让不错按照套内建筑面积计价，也不错按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。（注：鉴于《物权法》并莫得对房屋各部分的产权性质给出明确的界定，而公摊面积的成立相宜《民法通则》、《物权法》对于按份共有步地的规则，且相关规则照旧明确了公摊面积的正当地位，说“公摊面积有违《物权法》的精神”，还有待计议。）
2007年3月16日，第十届宇宙东谈主民代表大会第五次会议表决通过《中华东谈主民共和国物权法》。上述出台策略的所在，初志是好的，落实情况却令东谈主失望。究其原因，是短少强制执行力。
天然政府部门要求，以套内面积磋商的单价和以建筑面积磋商的单价都应写进合同里，以两种报价呈现。然而，不彊制的“要求”下，部分开发商在实践中依然以建筑面积为主、套内面积为辅表述单价；更有一些开发商“淡化”套内计价方式，对外报价都按照建筑面积计价。
有些所在致使“开倒车”。比如，顺德的买楼计税优惠策略之前照旧延续了14年，期间顺德是佛山唯独袭取套内面积磋商商品房价钱的片区，这是2000年运行顺德为科罚商品房公摊面积纠纷频发而推论的策略。然而，自2014年6月21日起，顺德交纳房屋契税圭臬从套内计价变成建筑面积计价。新政落地后，在顺德买套内面积八九十平米的商品房，比之前要多交数千元的契税。
唯有一个所在例外——重庆。
2002年6月，重庆东谈主大常委和会过了《重庆市城镇房地产往来经管条例》，以地设施则的步地，初度对商品房的计价方式作出明确规则和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积四肢计价依据，商品房贸易合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
该条例于当年8月1日延迟，宣告重庆在宇宙率先强制延迟商品房销售以“套内建筑面积”计价的策略，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主宰部门责令改正，并处以商品房往来金额5％～10％的罚金！
鉴于香港2013年才运行强制要求商品房销售按实用面积计价，重庆此举是名副其实的敢为六合先！
重庆是面前中国内地唯独强制实行以套内面积计价售楼的所在。
谈及重庆为何要作念强制更动商品房计价方式的“前驱”，时任重庆国土资源和房屋经管局商场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的宗旨在于让糜费者清了了楚购房，最大限制地减少房地产往来纠纷，保护购房者的正当权利。”
4、以“套内建筑面积”计价，只会对不良开发商不利
针对开发商诈骗公摊面积蒙蔽购房者的景色，相关部门也出台了一些规则：
比如国度质料时间监督局《商品房销售面积计量监督经管办法》第五条规则，销售者销售商品房，必须昭示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分担的共有建筑面积。
2002年实施的《对于房屋建筑面积磋商与房屋权属登记相关问题的见知》（竖立部发布），针对因开发商多算公摊面积引起的纠纷制定出了磋商圭臬，并规则必须由房产测绘单元对房产实施测绘。
但是，普通购房者对公摊面积短少深远了解，更短少孤立的托付测算才略。面前，不动产权文凭（当年是房产证）上记录的“公摊面积”，基本是由开发商我方，或者托付房地产经管部门测得的，测绘单元无需向业主负责，购房者对此莫得基本的知情权。
这样的情况下，公摊内容和面积短少公信力，未便民、不透明，更不利民。要是“公摊面积”虚假，购房者不仅要多支付房款，况且还得在今后的几十年中不断支付更多的资本，比如物业经管费和取暖费等。今后一朝开征房地产税，按“建筑面积”买房、售房的不公将更奏凯地体现出来。
而按照“套内建筑面积”来计价，就不错很好地避开这些问题：
第一，这种设施透明度高。购房者只需怜惜套内建筑面积，无须为公摊的些许激勉往来纠纷；
第二，套内建筑面积规则明确，测量约略。笔据《测量模范》，成套房屋的“套内建筑面积”由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分构成，普通东谈主用惯例设施即可测算出来，清了了楚购房；
第三，按照房屋预售面积测量申报，对公摊部位有明确的说明，同期在商品房合同及商品房权属说明注解中载明了公用部位和设施情况，成心于保护购房者的权利。
我国重庆和香港地区的实践也说明注解，以“套内建筑面积”计价，只会对不良开发商不利，对正当合规筹划的开发商来说，不仅莫得坏处，况且不错良币驱散劣币，升迁本人在商场上的占有率。
当下我国住户住房条件的发展情状，也让“取消公摊面积”成为期间的要求。
重庆早在2002年就强制延迟商品房“按套内建筑面积计价”销售的一个大布景是，那时重庆城镇住房告别了短缺期间，东谈主均居住面积达到11．59平米，急需模范商场治安。如今我国全体上已不缺住房，笔据国度统计局的数据，2016年宇宙住户东谈主均住房建筑面积为40．8平方米，远超当年的重庆，住房短缺只结构性地存在于部分城市。因此精深的房地产商场治安已成为面前中国的开阔追求。
为此，近些年来，诸多学者、东谈主大代表都建议取消商品房公摊面积，比如2010年的“两会”上，东谈主大代表林燚就建议取消商品房预售制和公摊面积，与海外接轨；2016年，宇宙东谈主大代表柳树林等10名代表建议应该衔命海外惯例，按照套内面积计价。
5、“取消公摊面积会导致房价上升”是个伪命题
现时，依然有不少为“按建筑面积计价”狡辩的声息，提议了多种“牵记”。
有东谈主以为：
取消了公摊面积，会导致房价上升。同期还会形成公用部位产权不解晰，致使出现“业主掏钱产权属于开发商”的景色。这相对于公摊部分所产生的纠纷更不利于业主权利的保护。
但现实上，要是取消公摊面积会形成更大的纠纷，为何发达国度莫得一个是按照“建筑面积”买房、卖房的，而都笔据“套内建筑面积”或“使用面积”来计价？不等于充分谈判到了“建筑面积”讹诈的身分吗。
至于推高房价，更纯正是一个数字上的“颜面”问题。
从统计房价的角度，通过“建筑面积”这个基数，确凿不错极大地裁汰“房价”。一般多层住宅的公摊面积约占10％－13％，18层以下的板式住宅公摊约13％－15％，点式楼盘公摊大多在15％－17％，而30层以上的住宅因为电梯数量加多，公摊普通都在25％傍边。要是改成按套内建筑面积的计价方式，房价如实会比现在“高”好多。
但房价的这种“上升”是“虚”的，用户的现实职守并莫得加多。用空虚秘籍骨子，根蒂莫得任何平正。事实上，实行以套内面积计价的重庆，一直因房价康健而令宇宙东谈主民调换。要是将重庆的房价换成按建筑面积算，怕是会刷新东谈主们的知道。
还有东谈主牵记：
按套内建筑面积计价会让路发商钻空子，只精通套内面积，冷落公用设施部位的竖立，裁汰环境配套等群众公用设施的质料。
这个费神其实亦然过剩的。因为购房者更介意居住面积的大小，其次才是公摊面积大小。况且，在商场竞争环境下，要是开发商试图通过压缩公摊面积占购房者的低廉，购房者会用脚投票。为了生计和赢利，开发商会笔据商场需要，造好屋子。按套内建筑面积计价的方式，不仅不会裁汰开发商在配套设施和环境上的圭臬，还会提高。
公摊面积是否合理，关系到商场经济中的公谈、公正的问题。天然，以面前的形式，全面取消公摊面积或许不成一蹴而就。但出台配套行政法则，对公摊面积深加模范，照旧应该尽快提上日程的。
由公摊面积激勉的矛盾突显了与之配套的法律的滞后性。为此，将现时《物权法》对于专有产权的诸多提要性界定细化，制定针对公摊面积问题的专项行政法则，从而杀青各方权利的均衡，显得至关费力。
比如，要斡旋住宅建筑面积的磋商规则，《联想模范》和《测量模范》要执行归拢圭臬，要建立和完善以联想为泉源，审批单元层层把关，房产部门审核确权的机制，建立公摊面积公示轨制；公摊建筑面积和公摊面积所有应该列入住宅联想时间经济筹划；此外，还要赋予业主孤立的托付测量经历。
四肢购房者，在刚毅《商品房贸易合同》时，应在合同补充条约中明确商定：公摊面积加多跨越一定幅度时，购房者有权推翻，或公摊面积加多部分买受东谈主（买方）不承担房价款。同期，应在补充条约中商定一家公认的测量机构对遵循再行进行测量。
公摊面积问题积弊已久，非一剂猛药不错绝对调整。取消公摊的复古方和反对方的拉锯战还会无间。咱们应以治理的想路谈判科罚决议，但大可无须为这一鉴别理的轨制义正辞严地狡辩。
存在不一定合理，公谈正义好像会迟到但不会缺席。投诚在各人的共同悉力下，诬蔑的作念法会取得切实的改善，并终有一天会取得透彻纠正。